Quản lý dịch vụ nhà chung cư: Bất cập sinh bất bình

(VnMedia) - Thời gian qua, những bất bình, xung đột giữa người dân với chủ đầu tư về phídịch vụ các loại đã xuất hiện tại nhiều khu chung cư trên địa bàn TP Hà Nội. Nguyên nhân được cho là do những bất cập trong khâu quản lý dịch vụ này…

Thời gian qua, chi phí các dịch vụ tại chung cư, đặc biệt là chi phí trông giữ xe đã bị người dân phản đối. Theo ý kiến của chủ đầu tư thì chi phí xây dựng tầng hầm không phân bổ vào giá bán các căn hộ do vậy được xác định là tài sản của Chủ đầu tư không thuộc phần sử dụng chung (đã tiến hành xác định), các hộ dân muốn được trông giữ xe tại khu vực này ngoài mức phí trông giữ xe theo quy định của Thành phố thì còn phải bỏ thêm phí thuê chỗ đỗ xe.

Trong khi đó, theo quan điểm của các hộ dân thì mục đích của tầng hầm là để xe của toà nhà, do vậy họ không đồng ý thuê chỗ để xe mà chỉ chi trả phí trông xe theo quy định của Thành phố.

Sở dĩ có những bất đồng trên, theo lý giải của Sở Xây dựng, là do toàn bộ các nội dung về quy định diện tích phần sở hữu riêng, sở hữu chung, các quy định về các dịch vụ cung cấp, giá dịch vụ quản lý vận hành, trường hợp điều chỉnh giá đã có nêu ra trong hợp đồng nhưng không cụ thể.

Đồng thời, do không quy định rõ ràng về thời gian điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ, thời gian điều chỉnh giá dịch vụ, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan trong việc thương thảo giá dịch vụ nên khi đơn vị quản lý toà nhà đưa ra thông báo điều chỉnh mức thu tiền dịch vụ đã gây ra nhiều bức xúc cho các hộ dân.

Một số dự án do hợp đồng mua bán căn hộ tại các thời điểm khác nhau nên có các nội dung quy định cũng khác nhau, dẫn đến một số dịch vụ cho căn hộ được miễn phí hoặc giảm giá, một số căn hộ lại được tính tách ra ngoài (dịch vụ thuê chỗ để ô tô, dịch vụ bể bơi)… điều này dẫn đến tình trạng quản lý dịch vụ có sự phân biệt về giá dịch vụ với các hộ dân trong cùng toà nhà…

Theo tìm hiểu, được biết hiện nay đơn vị quản lý dịch vụ nhà chung cư được chia làm 3 loại chính gồm, chủ đầu tư vẫn tiếp tục quản lý nhà chung cư, người dân thành lâp Ban quản trị để quản lý; quản lý toà nhà do công ty TNHH NN MTV quản lý và phát triển nhả Hà Nội được giao nhiệm vụ quản lý.

Loại nhà Chủ đầu tư trực tiếp quản lý là loại phổ biến nhất do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng; do số dân về ở chưa đạt 50%; do chưa thành lập được ban quản trị… Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loạihình quản lý như chủ đầu tư trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc doanh nghiệp trực thuộc; chủ đầu tư thuê đơn vị quản lý; chủ đầu tư kết hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý.

Loại hình này do thời điểm thực hiện dự án, sự hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch rất lớn, điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ.

Loại nhà do Ban quản trị quản lý, đối với dạng dự án thương mại, qua khảo sát một số toà nhà của Sở Xây dựng cho thấy, đa phần vẫn thông qua chủ đầu tư để quản lý toà nhà, một số khác sau khi thành lập ban quản trị thì chất lượng dịch vụ thấp hơn, cá biệt có thành viên ban quản trị nợ tiền của đơn vị cung cấp dịch vụ đã trốn ra nước ngoài.

Đối với một số trường hợp khác đã thành lập được ban quản trị (17T10 và 17T11 – Khu đô thị Trung Hoà, Nhân Chính), thì mặc dù đang vận hành nhưng vẫn chưa được cơ quan có thẩm quyền công nhận. Hiện nay, ban quản trị toà nhà hoạt động rất khó khăn vì đã hoạt động 5 năm nhưng vẫn không có kinh phí chi trả lương kiêm nhiệm, kinh phí thu được không đủ để duy trì và trả phí dịch vụ và sửa chữa duy tu các thiết bị trong toà nhà.

Chỉ riêng đối với dạng nhà do công ty TNHH NN MTV quản lý, do tính chất các khu chung cư này đa phần là di dân giải phóng mặt bằng, nhà chính sách…. tầng 1 của khu chung cư cũng đa phần thuộc sở hữu nhà nước, giá dịch vụ chung cư được nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ khai thác toà nhà được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch vụ nên giá dịch vụ phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

Theo Sở Xây dựng thì những loại nhà chung cư kể trên cũng vẫn chỉ là những loại nhà có ít vướng mắc nhất, nhưng cũng lại là loại nhà có dịch vụ chất lượng không cao, chưa đáp được những dịch vụ mở rộng mà người dân có nhu cầu.

Hà Nội quyết giá trần dịch vụ chung cư

Trước những bất cập trong việc quản lý dịch vụ chung cư, Sở Xây dựng Hà Nội mới đây đã xây dựng, trình UBND Thành phố đề án giá dịch vụ chung cư và ngày 29/9, Thành phố đã thông qua và ban hành quyết định phê duyệt đề án giá dịch vụ nhà chung cư và ban hành giá trần giá dịch vụ nhà chung cư trên địa bàn TP. Về giá dịch vụ chung cư, được chia làm 3 loại với những mức giá khác nhau.

Theo đó, nhà chung cư không có thang máy được quy định với mức giá 2.400 đồng/m2/tháng.

Các dịch vụ bao gồm các công việc như quyét dọn, vệ sinh diện tích công cộng của toà nhà đảm bảo sạch, gọn (ngày 1 lần); Quản lý, vận hành các phương tiện kỹ thuật của toà nhà theo quy định của nhà sản xuất và chuyên ngành; thay rửa bể nước đảm bảo vệ sinh (6 tháng/1 lần); Bảo vệ an ninh trong và ngoài toà nhà.

Đối với nhà chung cư có thang máy - mức thiết yếu là 3.100 đồng/m2/tháng. Các dịch vụ của toà chung cư loại này ngoài những dịch vụ giống như của chung cư không có thang máy, còn bao gồm cả việc tổ chức diễn tập an toàn cháy nổ (1 năm 1 lần) và việc quản lý, vận hành thang máy.

Đối với nhà chung cư có thang máy - mức mở rộng tối đa là 4.000 đồng/m2/tháng, có thêm các công việc khác như phun thuốc diệt côn trùng 1 năm/1 lần, chăm sóc cây xanh thuộc khuôn viên khu chung cư và lễ tân trực theo giờ hành chính.

Cũng theo UBND TP, giá quy định trên đã bao gồm chí phíđể thực hiện hoàn chỉnh các thành phần công việc, chi phí quản lý chung (gồm cả chi phí cho Ban quản trị); lợi nhuận của DN; VAT và chưa tính đến nguồn thu để bù đắp chi phí dịch vụ nhà chung cư theo đặc thù từng dự án. Đơn vị quản lý vận hành toà nhà chung cư chịu trách nhiệm tổ chức thu, chi, hoạch toán giá dịch vụ nhà chung cư và các nguồn thu, chi khác đảm bảo công khai, minh bạch.

Diện tích tính giá là diện tích theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nếu đã có giấy hoặc theo hợp đồng mua bán căn hộ nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Tuệ Khanh

Nguồn : vnmedia.vn